izamiks2Rozmowa z Izą Miks- Kożuchowską, pośrednikiem nieruchomości i współwłaścicielem warszawskiego biura nieruchomości BONUS.

- Czy nieruchomości nadmorskie są popularne wśród ofert ogólnopolskiego rynku nieruchomości?

- Tak, nieruchomości nadmorskie zawsze cieszyły się dużym powodzeniem w aglomeracjach takich jak Warszawa Wrocław Poznań. Jakieś 10-15 lat temu to były głównie inwestycje w nieruchomości dla siebie - podnajmowane znajomym. Od kilku lat popularne są tzw. „condohotele” czy „aparthotele” gdzie sprzedaje się cześć hotelu prywatnym inwestorom- można przeważnie liczyć na roczne przychody z wynajmu odpowiadające 5-7% wartości kupionego pokoju.

Zarządzanie jest organizowane przez menadżera hotelu i klienci nie wiedzą często że mieszkają nie w „hotelowym” pokoju, ale u prywatnej osoby. Na półwyspie w ten sposób wybudowano słynny 5 gwiazdkowy Dom Zdrojowy. Warszawa i Kraków bardziej celuje ze względu na odległość w Półwysep Helski, Władysławowo a Poznań i Wrocław - w miejscowości w Zachodniopomorskiem.
- A jaka jest według Pani sytuacja na rynku  nieruchomości w Polsce?

- Zawsze rozmawiamy z klientami, że nieruchomości to naczynia połączone - jeśli rynek jest nisko i sprzedają nisko - także nisko kupują. Jeśli ceny idą do góry i realne jest sprzedanie drożej, to kupienie czegoś innego także jest drogie. To Inwestorzy „spekulują” na cenie. To znaczy liczą, że kupując coś niżej sprzedadzą drożej od razu lub za jakiś czas, lub czyszcząc wadę prawną- kupując nieruchomość od komornika. Bo takich nieruchomości raczej unikają klienci docelowi. Ale jak na wszystkim, należy się i na tym znać. Tak samo modne ostatnio flipy - czyli kupowanie nieruchomości w złym stanie do remontu - po czym sprzedaż z zyskiem. Znam inwestorów którzy z powodzeniem zarabiają na 20 -25 inwestycjach w roku w ten sposób i znam fliperów którzy stracili.

izamiks1

- Dlaczego?

- Błędy są czasami niewielkie: niemodne wykończenie mieszkania, panele w kamienicy z cegły. Amatorzy kamienic w 95% chcą mieć w niej parkiety stylowe, lub oryginalne elementy wyposażenia. Fliper kładąc panele może na inwestycji po prostu nie zarobić. Kolejna rzecz - ale to akurat błąd wielu fliperów i klientów docelowych - niechęć do korzystania z ekspertów. Zanim nauczymy się sprzedaży warto współpracować ze sprawdzonym pośrednikiem, warto z architektem który flipy robił. Po kilku flipach można pewne rzeczy zrobić samemu. Niestety oni chcą sami - Polakom wydaje się że wszystko jest łatwe, albo jeśli biorą do współpracy ludzi to … najtańszych. Uczą się „sami” a błędy są kosztowne. To jak z dentystą - ratujecie swój ząb u najtańszego?
- A propos lokalizacji, to lepiej dom czy mieszkanie, wieś czy miasto?

- Ja pewnie ze względu na moje wykształcenie finansowe traktuję nieruchomości trochę liczbowo. To znaczy nie kupowałam nigdy nieruchomości emocjami, a nawet jeśli te emocje były - szła za tym potem zimna analiza, czy jeśli będziemy sprzedawać kiedyś to możemy stracić, czy nie ? Czy wykańczając nieruchomość warto włożyć olbrzymie pieniądze w bajery marmury, które stracą na wartości? Bo moda się zmienia a technologia to sami wszyscy wiemy... Czy to się zwróci? Myślę że dlatego byłam w stanie być świetnym pośrednikiem - doradcą klienta. Oczywiście jeśli ten się uparł, działałam zgodnie z zasadą: klient nasz pan. Podejmował finalnie decyzję sam ale z pełną świadomością. Czy dom czy mieszkanie? Wszystko zależy dla kogo i na jakim etapie życia. Większość klientów- w tym ja- przechodzi pewien zauważalny proces zmiany nieruchomości. Jeśli zarabia małżeństwo to kupuje swoje wymarzone małe mieszkanko, potem większe, dom, potem dom znowu zamieniany jest na mieszkanie, bo dzieci dorastają nie potrzebują już piaskownicy w ogródku i zjeżdzalni- ale chcą być bliżej swoich przyjaciół i bliżej centrum- a rodzice nie chcą być kierowcami. 

- Więc czy Warszawa i duże miasta nadal są atrakcyjne pod kątem zakupu mieszkania i życia? 

- Rynek nieruchomości jest tak różnorodny... ceny w Warszawie są wyższe niż w innych rejonach kraju a jednak inwestorów nie brakuje. Dlaczego ? Bo to stolica,  bo łatwiejsze zarządzanie jeśli osoba lub spółka jest w Warszawie. Podobnie Wrocław czy topowe nieruchomości w Trójmieście i Krakowie. Wszystko zależy czy inwestycja jest na najem krótkoterminowy czy długo. Czy też klient kupuje nieruchomość dla siebie.
Na pewno w Polsce jest potencjał na wynajem - szacuje się że tylko 6% osób wynajmuje nieruchomości a reszta kupuje. Zagranicą te proporcje są skrajnie inne, nie ma takiego przywiązania do własności, jakieś 30% wynajmuje nieruchomości i nie zamierza nic kupować bo nie chce się wiązać z bankiem na 30 lat. Kto się z nim związał wie też jak to może się skończyć. Kredyty walutowe dały się wielu Polakom we znaki, ale też pamiętam kiedy „doradzałam” starą ekonomiczną zasadę: bierze się kredyt w walucie w której zarabiasz - nie były to popularne słowa. Wielu wyliczało że rata złotówkowa jest zbyt duża i się to nie opłaca. Owszem do pewnego momentu tak było, ale ryzyko zmian kursów też było. Praca z najlepszymi doradcami specjalistami to klucz do sukcesu. Dlatego jeśli wnikliwie sprawdzasz polecanych ci lekarzy zanim oddasz swoje zdrowie w ich ręce - rób to też przy inwestycjach związanych z nieruchomościami.

 

Rozmawiał: Tomasz Wojciechowski


Iza Miks Kożuchowska- finansista, pośrednik nieruchomości z 13 letnim doświadczeniem - współwałaściciel biura BONUS NIERUCHOMOŚCI WARSZAWA (wcześniejsza nazwa to Notabil Nieruchomości). Nagradzana branżowymi nagrodami, prelegent konferencji branży nieruchomości, szkoleniowiec i mentor wielu pośredników i pracowników biznesowych.

Dodaj Temat

 reklama balticbd

calidozaworarka

 

ARKA zyczeniabn2017toplaserkoszalinlogo1

baneredu4you1

reklamamchecinski1                                                

teproogłoszenieopracebalticinfo1

lechbudIIetap

logo.rgb

e.sztorc.banner

inwestbohwawy

 

vertaxofertareklama1

banerekfotowoltaika210x240px3

 assetlogolarge

 

balticinfopl


logonieruchomosci ew1

logopraxis

pamprofil

 

4mobile

banerbogurscy
 banerek1
logo just
 
MAPA STRON I II
stat4u