Rozmowa z Krzysztofem Rożnowskim, współwłaścicielem koszalińskiego biura nieruchomości INDAHOUSE.PL Nieruchomości Lepiej
-Dużo mówi się o wynajmie pomieszczeń komercyjnych, lokali biurowych. Jak wygląda to w Koszalinie, bo wydaje się, że raczej chętnych nie ma wielu…
-Cóż, pojawiła się duża ilość lokali komercyjnych na sprzedaż, głównie na koszalińskiej ulicy Zwycięstwa. Wynika to z tego, że spadło zapotrzebowanie na zakup tego typu lokali, czy nawet dzierżawę. Prosze zauważyć, że wyprowadzają się stamtąd nawet niektóre banki. Niektóre lokale w Koszalinie to jeszcze te z poprzedniej epoki, wybudowane były w zupełnie innym- niekomercyjnym stylu. Nie tego szuka dziś wymagający i świadomy klient.
-No właśnie, skoro nie tego, zatem jakie ma oczekiwania?
-Dziś chętnie wszędzie poruszamy się autem, zatem musi być bliskość parkingów, lokalizacja w sąsiedztwie posiadającym sklepy, restauracje, infrastrukturę. Ceny najmu czy sprzedaży za 1m2 są bardzo różne, lokale najczęściej duże powierzchniowo. Jeśli za lokal 100-200 m2 płacimy w granicach 10 do 12 tys zł miesięcznie, to jaki musi być to biznes, by się utrzymać. Trzebaby mieć obrót rzędu 100, 150 tysięcy miesięcznie. Tymczasem koszty najmu lokalu nie powinny być wyższe niż 10% obrotu. Nie rozumiem, dlaczego właściciele lokali nie zejdą z ceny najmu, a zamiast tego wolą obserwowac puste boxy czy pomieszczenia biurowe. Sklepy bez przerwy są zamykane, na ich miejsce powstają nowe, jest ogromne nasycenie rynku. Prosze zobaczyć co się dzieje – Hosso, biurowiec na Jana Kilińskiego, Jowisz – tam co najmniej połowa biur stoi pusta. Chyba powielano tam pewne schematy, nie do końca zdajac sobie sprawę z lokalizacji i celowości.
-Czyli, że lokalizacja to priorytet?
-I tak i nie. Jeśli sklep oferuje dobry towar, jest wyjątkowy, ma swoją stałą klientelę, umie się wstrzelić w rynek, wtedy lokalizacja ma znaczenie drugorzędne. Dzisiaj na przykład wielki boom przeżywają sklepy oferujące towary z Chin, apteki i second hand. Bardzo prężnie rozwija się rynek e – commerce i tu bakuje dobrych lokali w mieście. Z uwagi na charakter rynku większość firm lokuje się w halach i magazynach na obrzeżach miasta gdzie czynsze są niższe, a powierzchnie duże.
-Związkowiec, popularna ikona Koszalina, jest przykładem braku koncepcji i pomysłu na nowy image budynku. Wiele biur stoi tam pustych, biurowiec miał kilku właścicieli, a komornik najchętniej sprzedałby budynek z placem za cenę 4-5 milionów złotych. Jaki miałby Pan pomysł na ten obiekt?
-Oczywiście, najłatwiej go wyburzyć. Można postawić na to miejsce, fajny trójkątny budynek – galerię handlową z podziemnym garażem rodem ze Stanów Zjednoczonych. Można też zrobić mieszkania na wynajem, to może być potwornie droga inwestycja, ale oferowanoby choćby usługi na parterze typu concierge. Inna opcja to biura na wynajem, ale tu i tak bez inwestycji w odświeżenie się nie obędzie i tzreba też firmy czymś zachęcić.
-Mówimy o najmie mieszkań, sądzi Pan że to przyszłość rynku nieruchomości?
-Myślę, że w niedalekej przyszłości tak. To kwestia może pieciu lat, gdy pojawią się firmy zarządzajace najmem mieszkań. Dzisiaj nie jest już tak łatwo o kredyt i wielu osobom bardziej opłaca się wynająć mieszkanie. Chyba, że zechce się kupić mieszkanie w kamienicy.
-W kamienicy? Dlaczego?
-Bo to w dużych miastach prestiżowa lokalizacja. Stare mury, przestrzeń, chociaż wymagająca dużych nakładów finansowych – dlatego nobilitująca. W Koszalinie natomiast stare budynki miejskie kojarzone są przede wszystkim ze zrujnowanymi mieszkaniami komunalnymi, oczywiście są też wyjątki, gdzie zarządcami są wspólnoty. Powinna być przeprowadzona rewitalizacja kamienic zwłaszcza w centrum. Dałoby to miastu nowy impuls.