O podwyżkach stóp procentowych w kredytach hipotecznych i o sytuacji na runku finansów rozmawiamy z Pauliną Płuciennik, współwłaścicielką firmy Turlus Eksperci Finansowi.
–Jak ważny jest wzrost stóp procentowych w kredytach hipotecznych dla przeciętnego kredytobiorcy?
-Aby lepiej zrozumieć to w jaki sposób oprocentowanie kredytów hipotecznych koreluje ze zmianami stóp procentowych trzeba zacząć od tego, że ok. 99% wszystkich kredytów hipotecznych udzielonych w Polsce to kredyty z tzw. zmienną stopą procentową. Oznacza to, że oprocentowanie składa się z dwóch czynników: marża + WIBOR. Upraszczając – WIBOR to wysokość stóp procentowych. Jeszcze przed pandemią WIBOR wynosił 1,72 punktu procentowego. Jeżeli nasz kredyt został udzielony na marży równej 2,00 pp. to oprocentowanie takiego kredytu wynosiło 3,72 % (1,72 + 2,00). W czasie pandemii, aby pobudzić gospodarkę Rada Polityki Pieniężnej podjęła decyzję w sprawie obniżenia stóp procentowych do rekordowo niskich poziomów tj. 0,2 pp. Odnosząc się do powyższego przykładu oprocentowanie naszego kredytu spadło po tej decyzji do 2,2 % (0,2 + 2,0). W konsekwencji raty płacone przez klientów były niższe. Obecnie mamy do czynienia ponownie z podwyżką stóp procentowych. Październikowa sesja Rady Polityki Pieniężnej doprowadziła do podwyżki stóp procentowych o 0,25 pp. a listopadowa o kolejne 0,75 pp. Pamiętajmy, przy tym, że bank wyliczając ratę kredytu hipotecznego posiłkuje się średnim WIBOR’em z 3 lub 6 miesięcy (w zależności od banku). A więc realne podwyżki „na racie” listopadowego posiedzenia odczujemy dopiero w okolicach stycznia, a czasami nawet kwietnia 2022 roku.
-Kto ustala te wartości i jakim prawom one podlegają?
-Decyzję w sprawie wysokości stóp procentowych podejmuje Rada Polityki Pieniężnej. Decyzje w sprawie zmian wysokości stóp procentowych, bądź zostawienia ich na tym samym poziomie są ustalane na comiesięcznych zgromadzeniach. Głównym celem RPP jest dbanie o stabilność polskiego pieniądza, niską inflację oraz wzrost gospodarczy. Celem podwyżki stóp procentowych jest wyhamowanie inflacji, które wg. odczytów wynosi już ponad 7%!
– Jak to wygląda z punktu widzenia kredytobiorcy? Będzie trudniej o kredyt?
-Listopadowa sesja RPP wprowadziła wzrost WIBOR’u do poziomu 1,2 pp. podczas gdy przed pandemią wynosił on 1,7 pp. Mamy więc sytuację, w której wciąż jest „tanio”. Pytanie tylko, czy to początek kolejnych podwyżek stóp procentowych, czy też gwałtowna podwyżka mająca na celu ustabilizowanie rynku? Poprzedni poziom WIBOR 1,7 pp. był utrzymywany przez prawie 5 lat więc nie spodziewam się aby przekroczono ten próg – jednak jak będzie w rzeczywistości ,pokaże czas. Problem ze spłatą rat kredytów mogą mieć osoby, które przysłowiowo „zakredytowały się pod kurek” a więc zaciągnęły zobowiązanie na maximum możliwości .W ich przypadku każda podwyżka stóp procentowych jest cenną lekcją. Drugą grupą osób, które dotknie podwyżka stóp procentowych są osoby aktualnie starające się o kredyt. Wyższe stopy procentowe to wyższe koszty kredytu, co przekłada się na niższą zdolność kredytową. Lepiej więc skontaktować się z doradcą aby na nowo przeliczył zdolność kredytową (po podwyżce) aby się nie rozczarować.
–Podwyżka stóp procentowych kredytów hipotecznych spowoduje zapewne ograniczenie dostępności do kredytów i wyższy wkład własny?
-Podwyżka stóp procentowych oznacza niższą zdolność kredytową dla kredytobiorców. Jest to w zasadzie jedyne ograniczenie. Banki nadal chętnie udzielają finansowania osobom, które „stać na kredyt” i w oczach banku będą w stanie go spłacać. Co do wkładu własnego, to nie ma żadnych nowych informacji oraz rekomendacji co do podwyżki. Nadal występuje wiele banków chcących pożyczać pieniądze przy 10% wkładzie własnym, jednak aby oferta była tańsza, zaleca się zgromadzenie środków w wysokości 20% inwestycji.
-Czy wiele osób sięga dziś po kredyt hipoteczny? I czy boom mieszkaniowy dobiega końca?
-Rok 2021 jest rokiem rekordowym, pod względem zarówno ilości jak i wartości udzielonych kredytów hipotecznych. Pandemia sprawiła, że kapitał przeniósł się na rynek nieruchomości widując przy tym ceny mieszkań, domów a przede wszystkim działek budowlanych. Coraz więcej klientów postanowiło zrealizować swój cel związany z budową domu. Patrząc na nasze koszalińskie podwórko – deweloperzy nie zwalniają z budową. Mało tego! Wręcz przyśpieszają. Popyt na nowe mieszkania jest dużo większy niż przed rokiem, a nowe inwestycje sprzedają się w mgnieniu oka. Co do cen nieruchomości- to moim zdaniem szybko nie zobaczymy przeceny na tym rynku. Myślę, że wzrost cen będzie nadal postępował, jednak jego dynamika nie będzie aż tak szybka, jak w czasie pandemii. W Polsce mamy nadal deficyt mieszkań w przeliczeniu na jednego mieszkańca, względem Europy.
-Czy dziś warto brać kredyt hipoteczny?
-Kredyt hipoteczny to najtańszy rodzaj finansowania dostępny na rynku, aby zrealizować marzenia o własnym mieszkaniu. Czy się opłaca? Moim zdaniem tak, aktualnie pożyczamy pieniądze na ok. 3% w skali roku (już niedługo pewnie ok. 4%) a wzrost cen znacznie przewyższa tę wartość. Biorąc kredyt hipoteczny trzeba dokładnie wszystko przekalkulować i dopasować do swoich potrzeb, ale i możliwości. Ofert na rynku jest mnóstwo – biorąc pod uwagę, że każdy bank ma co najmniej 3 różne oferty kredytowe, a samych banków komercyjnych (nie licząc spółdzielczych) jest 13, daje nam to prawie 40 ofert kredytowych. Jedne tańsze, jedne droższe, jedne na budowę, inne na remont czy zakup – możliwości jest wiele. Warto więc wybrać ofertę, która jest idealnie dopasowana do nas, jako klientów. Pomyłka, lub zły wybór kredytu może kosztować nas kilkanaście, a czasami kilkadziesiąt tysięcy złotych w perspektywie całego okresu kredytowania. Dlatego warto wybrać zaufanego eksperta kredytowego, który zaoszczędzi nasz czas i pieniądze.
Rozmawiał: Tomasz Wojciechowski
