Rozmowa z Marcinem Płuciennikiem, ekspertem finansowym, specjalistą od rynku kredytów hipotecznych, współwłaścicielem firmy Turlus Eksperci Finansowi.
–Nowy rok w branży kredytów hipotecznych rozpoczął się dość ciekawie, mam na myśli niedawną decyzję KNF…
-Już 7 lutego Komisja Nadzoru Finansowego wydała nowe zalecenie w odniesieniu do rekomendacji z kwietnia ub.r. dotyczącą obliczania bufora bezpieczeństwa przy liczeniu zdolności kredytowej. Postanowiono złagodzić sposób wyliczania zdolności kredytowej dla nowo udzielanych kredytów hipotecznych. Aby jednak zrozumieć zmianę należy zwrócić uwagę jak obecnie obliczana jest zdolność kredytowa. Najprościej to zrobić na przykładzie. Dotychczas aby wyliczyć zdolność kredytową banki stosowały zasadę = WIBOR (bądź stała stopa procentowania) + Marża banku + Bufor bezpieczeństwa (5%). Nowa rekomendacja zmniejsza bufor bezpieczeństwa o połowę – do poziomu +/- 2,5% (w zależności od banku i wybranego przez klienta oprocentowania tj. stałego/zmiennego). Mówiąc wprost – jest to pozytywna zmiana dla potencjalnego kredytobiorcy, która poprawi zdolność kredytową o ok. 15-20% względem poprzedniego miesiąca. Patrząc na rynek kredytów hipotecznych, który zanotował spadek liczby udzielanych kredytów hipotecznych o ponad 65% względem poprzedniego roku ten sygnał od KNF daje nadzieje, na powrót popytu na kredyty.
–Polepszeniu dostępności do kredytów hipotecznych ma służyć ustawa, umożliwiająca staranie się o kredyt z zaledwie 2% oprocentowaniem. To nowe rozwiązanie, o którym jest już głośno. Pomysł ma rację bytu? Czeka nas „hipoteczne Eldorado”, dostępność dla wszystkich?
-Jest to dopiero projekt ustawy, który ma być poddany pod konsultacje społeczne. Program rządowy „Kredyt hipoteczny na 2%” ma obejmować osoby do 45 roku życia, które po raz pierwszy będą starały się o kredyt hipoteczny. Można się o niego będzie ubiegać bez wkładu własnego, jest szansa że ten program będzie dostępny już w lipcu tego roku, zaś finalny tekst ustawy ujrzy światło dzienne w niedalekiej przyszłości. Jednak już teraz widać duże zainteresowanie ze strony kredytobiorców i liczne zapytania odnośnie tego projektu. Jeżeli spojrzymy na to szerzej mamy do czynienia z obniżeniem bufora przy liczeniu zdolności kredytowej, nowym programem rządowym, zmianą wskaźnika WIBOR na WIRON i potencjalnej obniżce stóp procentowych pod koniec 2023 roku. Te wszystkie czynniki skumulowane mogą sprawić, że popyt na kredyty wróci na normalne poziomy.
–Teoretycznie brzmi to dobrze, ale gdzie pojawiają się obawy i niejasności? Takie centralne zaspokajanie popytu na mieszkania chyba nie jest jednak dobrym pomysłem…
-Potencjalne zagrożenie widać choćby w tym, że nie będzie limitu cenowego, określającego metr kwadratowy nieruchomości. Da to pole do manewru developerom i spowoduje spekulacje cenami. Klienci będą mieli zdolność kredytową, otrzymają ten kredyt, ale przecież developerzy od roku nie rozwinęli na dobre budowlanych skrzydeł, ceny więc „poszybują” , ludzie rzucą się na to, co będzie dostępne. Moim zdaniem, sztuczna ingerencja w rynek i regulacja cen nigdy nie kończy się dobrze, za wyższą zdolnością kredytową pójdą wyższe ceny nieruchomości.
–Kredyt będzie uwzględniał dopłaty z Banku Gospodarstwa Krajowego. To może dodatkowo wzbudzić zainteresowanie kredytobiorców?
-Dopłaty do kredytu w ramach BGK planowane są na okres 10 lat. Banki widzą zainteresowanie hipotekami, ale te kredyty będą wymagały dopasowania ich sposobu funkcjonowania, obsługi. Co ciekawe, kredyt na 2% skierowany jest do małżeństw i singli. Jest też zastrzeżenie, że osoby te w ciągu ostatnich 5 lat nie były właścicielami nieruchomości, albo gdy ruszyła budowa, koszt domu, działki nie przekroczył 200 tys.zł. Znów da to pole do spekulacji i manewrowania cenami, bardziej się będzie na przykład opłacało zburzyć stojące już ściany i za otrzymany preferencyjny kredyt, postawić dom od nowa.
–Zwróćmy uwagę na to, że otrzymać kredyt to jedno, mieć dochody i możliwości, by go potem spłacić, to już inna historia…
-Warto tu mocno zaakcentować zagrożenie, ciemną stronę, jaką niesie ze sobą pomysł na kredyty z marżą 2%. Gdyby powinęła się nam noga i mielibyśmy problem ze spłatą, musimy zwrócić kredyt wraz z dopłatą. Jeśli bank nie będzie brał pod uwagę wkładu własnego, zdolności kredytowej, to ludzie zachłysną się wizją własnego mieszkania, nie zwracając uwagi na to, że wysokość rat może ich pogrążyć finansowo przy małych dochodach. Proponuję więc naprawdę dokładnie przeanalizować zdolność kredytową i ryzyko, jakie się z tym wiąże, bo kredyt to nie prezent i trzeba go będzie spłacać.
Rozmawiał: Tomasz Wojciechowski