Wiele osób przeraża wizja wzięcia kredytu hipotecznego. Kwestie formalności w banku, zdolność kredytowa, koszt obsługi i czas – to kwestie, z którymi trzeba się zmierzyć. Jednak nie jest to tak trudne, jak się wydaje – przy odpowiedniej pomocy, oczywiście.
Kredyt hipoteczny to często jedyna forma szybkiego sfinansowania zakupu, czy budowy wymarzonych 4 ścian. Z raportu Amron-Serafin wynika, że w roku 2017 banki sprzedały 44 mld kredytów hipotecznych i jest to najlepszy wynik od 6 lat. Uważam, że obecny rok będzie również bardzo udany pod tym względem, a wciąż niskie stopy procentowe przyczynią się do kolejnego rekordu.
Myśląc o zaciągnięciu kredytu na zakup mieszkania, trzeba mieć nie lada cierpliwość, aby znaleźć najlepszą dla siebie ofertę. Pisząc najlepszą, nie zawsze oznacza to najtańszą. Niejednokrotnie zdarza się, że posiadając znaczne dochody, bank odmówi udzielenia kredytu. Powodem mogą być np. zbyt małe oszczędności, które trzeba zaangażować na jego zakup (tzw. wymagany wkład własny) lub na nieakceptowalną dla danego banku umowę z pracodawcą.
Każdy bank posiada własne wewnętrzne przepisy, które regulowane są prawem polskim i międzynarodowym. W Polsce od ubiegłego roku obowiązuje znowelizowana Ustawa o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami, z którą warto się zapoznać przed ubieganiem się o kredyt. A na pewno należy przeczytać jej streszczenie.
Kryteria wyboru i zdolność
Podstawowymi warunkami jakie sprawdzamy szukając kredytu to oczywiście warunki cenowe tj. marża i prowizja, czyli innymi słowy wartość raty i kosztów jakie trzeba ponieść przy uruchomieniu kredytu. Nie są to jednak jedyne warunki na jakie powinniśmy zwrócić uwagę. Oto pozostałe warunki, jakie należy wziąć pod uwagę przy ubieganiu się o kredy hipoteczny:
– waluta kredytu – musi być zgodna z walutą dochodu jaki się uzyskuje,
– źródło dochodu – musi być akceptowalne przez bank,
– wartość kredytu – nie może przekroczyć 80% ceny zakupu nieruchomości,
– rodzaj kupowanej nieruchomości – musi spełniać warunki nieruchomości mieszkalnej, określonej przez bank,
– okres kredytowania – nie może być dłuższy niż maksymalnie akceptowany przez bank, najczęściej jest to 30 lat, jednak nie dłużej niż do ukończenia 70 roku życia,
– pozytywna ocena danych zawartych w bazach – nasza historia i teraźniejszość zawarta w bazach międzybankowych i bazach firm poza bankowych.
Na zakończenie ostatnia i najważniejsza rzecz, która decyduje o uzyskaniu kredytu to tzw. zdolność kredytowa, czyli suma dochodów klienta, która pozwala na opłacenie wszelkich miesięcznych wydatków łącznie z ratą wnioskowanego kredytu.
Wymieniowe wyżej warunki, to tylko podstawowe aspekty badane przez banki. Każdy z nich kieruje się dodatkowo własnymi wytycznymi tzw. ryzyka kredytowego, liberalizując możliwości kredytowania.
Bardziej liberalne banki pozwalają np. na zwiększenie kwoty kredytu do 90% ceny zakupu, tym samym niezbędny wkład własny zmniejsza się do 10%.
Można liczyć też na możliwość zsumowania do oceny zdolności kredytowej dochodów w różnych walutach lub przyjęcia do oceny dochodów z tytułu diet kierowców zawodowych. Dodatkowo, w zależności od banku, przy tej samej wysokości dochodu można uzyskać nawet o kilkaset tysięcy większą kwotę kredytu.
Wiele banków przyjmuje też dłuższy niż 30 letni okres spłaty kredytu np. do 35 lat, ale co najważniejsze z większym wiekiem granicznym np. do 80 lat w momencie spłaty ostatniej raty. Odnośnie celów kredytowania także jest różnie, np. w jednym banku można skredytować łącznie zakup działki budowlanej i nakłady na budowę domu, a inny bank tego nie umożliwia, wymagając już wydanego i co ważne uprawomocnionego pozwolenia na budowę.
BIK i rejestry długów
Szczególne miejsce w ocenie Klienta przez bank zajmuje ocena historii regulowania jego zobowiązań, na którą składa się sprawdzenie wnioskodawcy w tzw. bazach, czyli m.in. w BIK (Biuro Informacji Kredytowej), KRD (Krajowy Rejestr Długów), BR (System Bankowy Rejestr). Przed zaciągnięciem kredytu warto zweryfikować, czy w przeszłości wszystkie nasze zobowiązania były regulowane prawidłowo i czy uregulowane zostały do końca. Tak naprawdę weryfikacja baz ocenia naszą przeszłość, sprawdza jak regulowaliśmy swoje raty kredytów, uwidacznia czy zalegamy z płatnościami.
Weryfikacja w bazie BIK ma dodatkowo ważną informację o teraźniejszości, ponieważ rejestrowane są w niej zapytania jakie banki składają w BIK, pozyskując informacje o historii kredytowej, aktualnym zadłużeniu i właśnie o ilości zapytań o klienta w bazie. Im więcej zapytań tym gorzej klient jest oceniony przez bank. Ekstremalnie bank może odrzucić wniosek klienta, który w ostatnim czasie złożył zbyt dużą ilość wniosków kredytowych.
Lepszy kredyt czy najem?
Czy kredyt hipoteczny jest alternatywą dla najmu? Biorąc pod uwagę porównanie raty kredytu hipotecznego z czynszem za najem mieszkania, trzeba rozważyć wzrost raty kredytu na przestrzeni 30 lat. Na chwilę obecną mamy rekordowo niskie stopy procentowe, co przekłada się na niską ratę kredytu. Obecnie jak najbardziej warto rozważyć zamianę czynszu najmu na ratę kredytu.
Przyjmując wartość mieszkania 250 000,00 zł., rata kredytu przy 10% wkładzie własnym, na okres 30 lat, wyniesie średnio 1100,00 zł. Czynsz najmu mieszkania oscyluje w podobnej kwocie. Wzrost stóp procentowych spowoduje jednak wzrost raty. Następowało to będzie oczywiście stopniowo, z roku na rok. Po jakimś czasie rata może być znacznie większa, przykładowo 1500 zł. Czy jest to poziom, który może powstrzymać nas od zakupu mieszkania na kredyt? Podstawowym kryterium wyboru będzie tu zapewne stabilność zatrudnienia i wysokość uzyskiwanego dochodu, więc wybór będzie zależny od naszych możliwości.
Wnioskując o kredyt hipoteczny należałoby sprawdzić oferty cenowe wszystkich banków i ich pozostałe wymagania. Po złożeniu wniosku bank sprawdzi wszystkie niezbędne informacje o wnioskodawcy i wyda tzw. decyzję kredytową.
Aby sprostać powyższemu, należy poświęcić mniej lub więcej czasu na prześledzenie ofert bankowych. Można to uczynić „biegając po placówkach bankowych”, docierając bezpośrednio do informacji, jednak raczej nie dotrze się do wszystkich banków. Duża ilość informacji oczywiście dostępna jest w zasobach Internetu.
Moim zdaniem najlepszym rozwiązaniem przy poszukiwaniu kredytu hipotecznego jest zasięgnięcie informacji u zaufanego eksperta finansowego, który zajmuje się zawodowo pomocą przy kredytowaniu, posiadając niezbędne i szerokie informacje i narzędzia do porównania wszystkich ofert i warunków kredytowych.
Za darmo
Warto podkreślić, że usługi pośrednictwa kredytowego są dla klientów bezpłatne, o czym często nie wiedzą i dowiadują się o tym podczas rozmowy z ekspertem finansowym. Brak opłat za czynności pośrednictwa kredytowego funkcjonuje od dawna, jednak został ustawowo wprowadzony we wspomnianej ustawie
Zapraszam Państwa do kontaktu
Jarosław Domański
ProFinance Konsulting Kredytowy i Inwestycyjny