Share on facebook
Share on google
Share on twitter
Share on linkedin

Zanim zgłosisz nieruchomość

Zanim zgłosisz nieruchomość do pośrednika, dobrze zrobisz, pamiętając o kilku podstawowych sprawach. Nie wystarczy usiąść przy biurku pośrednika i powiedzieć, że chcesz swój dom sprzedać. Pomijając to, czy będziesz chciał go zgłaszać w wielu firmach, biegać od biura do biura, czy zgłosisz go do sprzedaży tylko do jednego, wybranego biura decydując o pośrednicwie sprzedaży z klauzulą wyłączności, stracisz wiele – zaniedbując wykonania koniecznych przygotowań. Przede wszystkim najpierw usiądź raz jeszcze i zastanów się czy na pewno chcesz swoją nieruchomość sprzedać. Jeśli jej współwłaścicielem jest Twój współmałżonek i ma wątpliwości – albo musi je rozwiać przed Waszym zgłoszeniem się do pośrednika, albo w ogóle zrezygnujcie z inicjowania działań w kierunku sprzedaży… Wahanie jest pierwszym sygnałem, że jeszcze nie czas na taką decyzję.

Zbyt wiele może kosztować to Was, biuro pośrednika i ewentualnego kontrahenta. Wy – w przypadku chęci wycofania się z zamiaru sprzedaży w trakcie trwania klauzuli wyłączności zapłacicie opisane w umowie koszty związane z realizacją podjętych już przez pośrednika działań. Pośrednik zaś straci czas, który mógłby przeznaczyć na pracę nad inną ofertą, a co najgorsze – reputację w oczach niedoszłego kupca. Potencjalny nabywca może zresztą stracić znacznie więcej – na przykład możliwość nabycia innej, być może bardziej atrakcyjnej nieruchomości, skoro skoncentrował się już na Twojej. Straci także koszty związane z uruchomieniem kredytu (wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizję bankową), koszty ekspertyz np. budowlanych oraz wiarę w skuteczność pracy pośrednika – w Jego oczach on będzie winien, a nie Wy, mimo, że to przecież Wy zrezygnowaliście z zamiaru sprzedaży swojego domu.

 

Jeśli Wasza decyzja jest przemyślana i ostateczna, kolejnym krokiem powinno być zlecenie tej właśnie starannie wybranej firmie, oszacowania przybliżonej ceny ofertowej. Ponieważ wynagrodzenie pośrednika zależne jest od tej kwoty, będzie mu zależało, by nieruchomość nie była zbyt tania, bo zbyt niskie będzie jego wynagrodzenie. Nie będzie też w jego interesie ustalenie zbyt wysokiego progu cenowego dla Twojej nieruchomości, bo będzie miał świadomość, że swoje wynagrodzenie zobaczy tylko na papierze Waszej umowy.

Wartość ofertową Twojej nieruchomości pośrednik dopasuje do realiów lokalnego rynku. A nikt lepiej od niego tego nie potrafi. To właśnie od niego rzeczoznawcy majątkowi czerpią wiedzę do swoich wycen wartości rynkowych nieruchomości. Jemu więc w tej kwestii możesz w pełni zaufać.

Zanim jednak pośrednik przyjedzie na oględziny Twojej nieruchomości musisz ją przygotować do oględzin. Tak, jak przygotowywałbyś swój samochód do sprzedaży, gdy zależy Ci na sprzedaży szybkiej i za dobrą cenę. Tak, jak przygotowywałbyś siebie na pierwszą w życiu randkę. Sprzątanie, wietrzenie, doświetlenie, powyrzucanie zbędnych gratów – to absolutne minimum. Pierwsze wrażenie zawsze jest najważniejsze. Drugiego pierwszego wrażenia po prostu nie ma. A to ono decyduje w największym stopniu o postrzeganiu Twojej nieruchomości.

 

Tak przez pośrednika mającego oszacować jej wartość, jak i przez jej przyszłego nabywcę. Nie oszukuj się więc twierdząc, że jest jakkolwiek inaczej, lub, że zrobisz to później. Na oględzinach pośrednik wykona dziesiątki zdjęć, które potem będzie mógł wykorzystać do promocji tej oferty. Tak więc od piwnicy po strych – przygotuj swój dom tak, byś nie musiał się wstydzić, że Wasz dom to rupieciarnia. Stań po prostu po drugiej stronie lustra i zastanów się – czy po obejrzeniu zdjęć na których łazienka obwieszona jest ubraniami i praniem, w pokoju ciemne zasłony i skręcone żaluzje bronią dostępu promyka słońca, a każdy metr kwadratowy pokoi zastawiony jest ,, niezbędnymi,, rzeczami – zastanów się, czy sam chciałbyś taki dom kupić.

 

Twoje pierwsze wrażenie powinno zastąpić Ci eksperta od wystroju wnętrz. Nie zapominaj przy tym, że pierwsze wrażenie zawsze jest tylko jedno. Zadbaj więc o to, by było pozytywne.

Jeśli wynik oszacowania przybliżonej ceny ofertowej nieruchomości przez pośrednika nie będzie Ci odpowiadał, możesz zrezygnować z dalszych jego usług. Na tym etapie jego działań zapłacisz mu tylko ustaloną w zleceniu kwotę za zleconą pracę. Jej wartość wielokrotnie niższa zresztą, niż wycena rzeczoznawcy majątkowego, będzie mogła być również wliczona w wynagrodzenie pośrednika, jeśli ZAKCEPTUJESZ sugerowaną przez niego cenę ofertową nieruchomości.

Jeśli nie podpiszesz z pośrednikiem umowy o pośrednictwo sprzedaży za cenę ofertową sugerowaną przez niego, możesz sam spróbować sprzedawać swój dom za cenę swoich marzeń, czy pobieżnej ,, wiedzy,,. Tyle tylko, że po jakimś czasie samodzielnie podjętych prób sprzedaży, ze wstydem lub nie, lecz przyznasz, że miał rację. Wówczas dobrze zrobisz, wracając właśnie do niego i zdasz się na jego profesjonalizm, który raz ci już udowodnił.
Jeśli tak zrobisz, powinieneś przynieść kopie dokumentów potrzebnych do sporządzenia umowy o pośrednictwo sprzedaży. Są to :

1/ dowód osobisty Twój i współwłaścicieli
2/ kopia aktu notarialnego nabycia nieruchomości
3/ ewentualne zdjęcia
4/ ewentualne klucze

PONADTO w przypadku :
• Mieszkania; zaświadczenie ze spółdzielni o przydziale mieszkania lub odpis z Księgi Wieczystej
• Domu gotowego odpis z KW – z ostatnich 3 m-cy ;
• Domu w stanie surowym : odpis z KW; pozwolenie na budowę; dziennik budowy.; oświadczenie inspektora nadzoru
• Działki: mapkę geodezyjną, odpis z KW – ostatnich 3 m-cy; zaświadczenie o planie przestrzennym miasta lub gminy, wypis z rejestru gruntów

Pośrednik musi mieć zarówno czas, jak i komplet dokumentów, by umowę pośrednictwa sprzedaży przygotować. Zazwyczaj gotowa jest na drugi dzień. Może się jednak zdarzyć, że Twój towar – czyli nieruchomość – nie będzie przygotowana do sprzedaży. Wówczas powinieneś za odrębną odpłatnością skorzystać z pomocy prawnika, który podejmie się uregulowania stanu prawnego twojej nieruchomości. Możesz to również zlecić licencjonowanemu pośrednikowi, który z prawnikiem współpracuje. Wysokość wynagrodzenia za te czynności należy ustalić przed ich wykonaniem, po zapoznaniu się pośrednika z przedstawionymi kopiami dokumentów, które prawnik przeanalizuje.

 

Może potrzebne będzie napisanie wniosku do sądu (sąd działa tylko na wniosek, sam nie podejmuje żadnych działań, które wydają się być oczywiste), może konieczne będzie wydzielenie lokali, podział działki, wyodrębnienie KW, wymeldowanie lokatorów itd., itp.
Po uregulowaniu stanu prawnego Twojej nieruchomości przyjdzie czas na podpisanie przygotowanej już umowy pośrednictwa sprzedaży – oczywiście nie polecam innej niż tej wielokrotnego oferowania (z klauzulą wyłączności).

Jeśli jesteś współwłaścicielem nieruchomości, zadbaj o to, by przy podpisaniu umowy byli obecni wszyscy pozostali współwłaściciele, i by złożyli swoje podpisy na umowie – ten wymóg jest konieczny. Jeśli chcesz uniknąć tego kłopotu, wystarczy, jeśli dostaniesz od pozostałych współwłaścicieli pełnomocnictwo NOTARIALNE do podpisania w Ich imieniu umowy o pośrednictwo sprzedaży.

Dobrze zrobisz, podpisując od razu inne dokumenty jak np. upoważnienie do negocjacji, pokwitowanie odbioru kluczy, przygotujesz i ze swojej strony podpiszesz protokół wyposażenia domu (spis ruchomości które pozostawisz w domu, a ich wartość będzie ujęta w cenie ofertowej nieruchomości , wniosek o odpis z Ksiąg Wieczystych (wymagany jest ,,świeży,, – przez bank udzielający kredytu kupującemu), ewentualnie zgodę na zastosowanie przez pośrednika techniki sprzedaży zwanej ,,Drzwi otwarte,, Wtedy nie zostanie Ci już nic więcej, jak tylko ustalić godziny oglądania nieruchomości.

Na sam początek jednak zrób rozeznanie – która firma sprzedaje oferty sprawdzone, czyli z klauzulą wyłączności. Tam skieruj swe kroki. Tam też poproś o pokazanie licencji zawodowej, oraz dowodu ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej za szkody, które mogą wyniknąć w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa. Resztę – pozostaw fachowcowi.

 

Urszula Czyż – Wysokińska

Registration disabled